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國內樓市有價無市狀態已不可持續

2019-11-05 點擊 評論

最近,有網友提問,從今年二季度開始,各地紛紛收緊了房地產調控政策,全國各地一手房成交比較低迷,沒有往年的火熱。而二手房市場呈現“有價無市”的狀態,這種情況還能持續多久?

對此,房產專家認為,受到中央政府“房住不炒”理念的影響,以及各地房地產調控措施的跟進,購房者目前處于一種觀望狀態,這段僵持時間估計會持續一年左右。

而我們認為,導致各地樓市“有價無市”有四大原因:

第一種原因,樓市受到房地產調控影響,投機炒房需求撤出,房價漲不上去了,處于橫盤狀態,但當地居民覺得房價太高,還是買不起房。

在這種情況下,只有房價跌到與當地剛需的接軌的位置。鑒于當前房價早已遠離當地剛需的購買力,所以這個過程會比較漫長。

第二種原因,炒者需求在當地購房總需求占比較大,當樓市出現“有價無市”之后,房價會僵持至少一年后出現再調整。

原因是,炒房者融資是有成本的,每年的房貸利率差不多6%以上,只有房價每年上漲20%至30%,炒房者才會有利可圖。對于炒房者來說短期房價不漲,橫盤在那邊,呈現有價無市的狀態,但長期的虧本或不賺錢,對于炒房者來說肯定是不能接受。所以,只要一二年房價不漲,樓市的有價無市狀態就會被打破。

舉個例子,王先生在2017年初以580萬的價格購買了上海閔行區某小區房產,當時算上各種稅費后房價高達620萬。今年初,由于上海樓市長期調控,這二年里房價沒有出現大漲,未來上漲預期也落空了。王先生就想把這套房產以660萬的價格拋出去。但附近房產中介告訴他,這房子現在最多就值580萬,再高就難以出售了。顯然,王先生投資房地產被套住了。

第三種原因,房價出現了下跌,樓市就會出現有價無市的狀態。因為,受到經濟下行、房地產調控政策的影響,很多人害怕房價繼續下跌,本來計劃要買房的人現在也處于觀望狀態,或等待房價下跌。所以,多空雙方為此呈現僵持狀況。恐怕只有等到房東拋售忍痛割愛大幅折讓,房價才能結束有價無市的狀態。

第四種原因,房地產受到限購、限售的影響才變成了“有價無市”。一邊是想購房的需求被限制住了,另一邊買房后想拋售房產的也被政策限制住了。那么,房地產市場出現成交量持續下行,房地產呈現“有價無市”就不奇怪了。

但是,這樣的僵持會持續較長時間。一二線城市會以每年房價下跌12%左右的速度調整,可能用五六年的時間完成房地產調控,實現軟著陸,三四線城市房價會出現大漲之后有大跌的情況。

樓市有價無市的狀態還會呈現多少年?我們認為短期內這種僵持狀態結束不了,一般情況下是在一二年以內,有價無市的狀態才會打破。這既有房價太高,當地剛需買不起。又有房價下跌,購房者都處于觀望狀態。還有房地產受到限售、限購等調控政策影響,避免了房價大起大落。

更關鍵的是,只要房價不大漲,這種有價無市的情況也很難堅持長久,因為炒房者一旦看到,無利可圖就有可能拋售房產。炒房者給紛紛拋售房產,會給房價進一步向下帶來壓力。


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