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全國樓市兩極分化,此刻什么房子最值得投?

2019-11-06 點擊 評論

參加了今年年初跨年演講的朋友們應該很清楚,我認為今年的房地產市場不會太樂觀,核心原因就是購買力在過去3年里被極大的透支,也就是韭菜割得太快了。

所以,從去年下半年開始的樓市降溫也是預料之中。

但是,我的觀點是恰恰是樓市不好的時候才是應該考慮買房的時候,只不過關鍵在于買哪里而已?所以,今天我就來給大家分享一個可以去入手投資的機會。

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房產投資要掙錢的關鍵:做對趨勢

1.國內樓市的兩大趨勢

?(1)城市分化

從去年8月開始,樓市就從上半年火熱的搶房開始轉涼降溫。在降溫之下,樓市分化的特點也逐漸變得明顯,所謂的分化就有些城市今年會回暖甚至上漲,但是有一些城市會量價齊跌。

通過100城房價數據我們可以看到,一線城市的價格開始從18年下半年開始回暖復蘇;二線城市整體上表現雖然不及一線,但同樣保持微漲態勢。

而三四線城市盛極而衰,房價增速越來越低,在11、12月份出現了止漲。

全國樓市兩極分化,此刻什么房子最值得投?

房價走勢在分化,樓市成交量同樣如此。

一線城市成交面積同比增速穩中有微漲。二線城市也出現分化,東中部城市較為穩定,整體穩中微跌。而三四線城市跌幅相對較大,尤其是弱樓市調控的三四線城市,成交量大幅下跌。

全國樓市兩極分化,此刻什么房子最值得投?

全國樓市兩極分化,此刻什么房子最值得投?

2019年1月的數據顯示,一線城市成交面積同比增長19%;二線城市成交面積同比下降14%;三四線城市成交面積同比下降21%。

雖然樓市降溫僅僅過去了半年,但是各線城市的分化已經較為明顯地體現出一個特征:一線回暖,二線穩定,三四線落幕。

?(2)旅居需求不滅,海南房價堅挺

旅居養老地產是這一波房價上漲非常火的一個投資方向,而海南,是大家最關注的旅居養老投資重點。

總結過去的經驗,樓市火爆得越突然越快,往往一受到調控,就跌得越慘,比如北京、燕郊都是典型。但是海南卻在強調控之下,還表現得異常穩定。

至4月的海南全島限購之后,整體上海南新房房價算穩定,二手房價還有逆勢上漲的態勢。以三亞為例,新房價格略有下跌,但二手房市場上,房價卻是半年上漲27%。其它的像陵水、文昌等一些城市也都是類似的狀況。

全國樓市兩極分化,此刻什么房子最值得投?

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全國樓市兩極分化,此刻什么房子最值得投?

為什么海南實施了全國最嚴厲的調控,房價卻沒有大跌呢?

2.為什么海南的房價能夠堅挺?

?(1)旅居養老需求的井噴時代到了

通過過去的高速發展,屬于海南的時代是真的到了。

經濟上,我國已然是全球第二大經濟體,去年GDP總量突破90萬億,是十年前的2.8倍。人均GDP約為64520元,是10年前的2.5倍。經濟實力的提升,帶來的是消費能力的提高和對居住要求的提高。

過去幾十年咱們中國的經濟發展的確很快,但快速發展下也給咱們環境帶來了極大的污染,尤其是北方,一到冬天霧霾非常嚴重。

再加上氣候上冬天的北方的嚴寒,很多有錢有條件很自然地就會選擇空氣好、環境好的地方來旅居或者養老。

同時,我國正經歷全球歷史上規模最大、速度最快的人口老齡化進程。截至2017年底,我國60歲及以上老年人口有2.41億人,比99年增加了1.1億,老齡化人口已經占到總人口17.3%。

幾乎每5個人中,就有一個是老人。而一般來說,60歲及以上的老年人口占人口總數達到10%,就意味著進入老齡化社會,而我們國家是17%,已經是嚴重老齡化。

隨著人口的快速老齡化,相對應的對養老設施、養老配套和養老服務就會有巨大的需求,而空氣、環境好,氣候舒適的旅居養老地產就是其中代表性產物。

所以海南的房子實際上是有錢人的剛需,這些買海南的朋友不是純粹是投資客,是有很大的居住需求在的,哪怕他一年只去住幾次,甚至住一個月、半個月。尤其對于一些北方人、老人家來說,避寒、避霧霾的需求相當強烈!

?(2)全國最好的旅居養老土壤

海南具備全國最得天獨厚的旅居養老條件。旅居養老地產,最關鍵看三點:舒適的氣候、優質的空氣、卓越的景觀,海南三者都具備。

氣候上,海南位于全國最南端,全省都屬于熱帶氣候,是國內最大的、為數不多的熱帶氣候地區,為北方避寒提供了最好的條件。

空氣上,得益于海南海島的地理優勢,和熱帶氣候帶來的豐富綠植,工業少,海南空氣質量常年排名全國第一。

景觀上,海南有豐富的海景資源,全島有大大小小68個海灣。相比江景、山景,海景最是吸引人。

在中國,能同時滿足冬天有溫暖的氣候、全年有優質的空氣、稀缺的優越景觀地方,海南說自己第二,沒人敢說自己第一!

全國樓市兩極分化,此刻什么房子最值得投?

尤其是對于養老而言,海南的氣候和空氣對北方老年人常見的心腦血管疾病、氣管炎、風濕痛、高血壓等慢性疾病具有很好的療養作用,每年一過10月,各地老人從內陸逐漸聚攏過來,有的買了房、有的來租房,等到春夏時節才返回老家。

從海南的旅游人次上就能看出海南的吸引力。2018年,海南省接待國內外游客7627.39萬人次,相比5年前翻了一倍,旅游人次相當于整個海南人口920萬的8.3倍。

?(3)自貿港紅利

海南的經濟并不發達,核心產業的缺乏一直以來都是海南的劣勢。2018年,整個海南省的GDP也才4832億,相當于一個內陸三線城市。

但是去年4月,國家給海南送了一份大禮:自由貿易港。這也是中央最高領導親自部署的頂層設計規劃。

根據目標規劃,海南到2020年,海南自貿試驗區就要取得重要進展。也就相當于中央給海南2年時間打基礎,所以哪怕到現在政策頒發還不到一年,海南已經做了不少動作,辦特色產業,搞人才引進計劃。

譬如今年1月23日,海南出臺了《海南賽馬運動發展指導意見》,也就是說海南明確要搞賽馬業了。今年春節,海南文昌華僑航天體育特色小鎮,就舉辦了新春馬術嘉年華活動,很明顯,就是為海南賽馬業做的宣傳。

還有,海南已在三亞圈了一個面積很大的島,準備建設全球動植物種源中心。

以前,全國動植物種質資源的進口都是通過內地各個口岸,生態安全管控上存在一定風險。未來這一塊將由海南主導,整個市場非常大,全國一年大約有幾百億元的規模。

去年5月,海南推出了“百萬人才進海南”計劃,計劃到2020年,吸引各類人才20萬左右,到2025年,實現“百萬人才進海南”目標。

實際行動上,海南也的確放開人才落戶限制,未來,這幾十萬上百萬的外來人才,一方面會對海南自貿港建設進行推動,最直接的他們都是海南的居住剛需啊。

?(4)房源稀缺

截至2018年11月末,全省商品房庫存1360萬㎡,比17年末減少320萬㎡,去化周期跌到9個月。

2018年1-11月,海南商品房的供求比只有0.73,也就是說供應面積只有成交面積的73%,哪怕4月出臺了全島限購,仍然是供不應求。實際上,從2016年開始,海南的房子就呈緊缺狀態,16年供求比0.6,17年0.64,庫存持續下降。

海南房子的稀缺,不僅稀缺在新房,相比全國2億中產之下,實際上二手房也不見得多。

2006-2017年一共12年,海南作為一個省大約才賣了40萬套住宅。而像成都這樣一個強二線城市,2018年一年,商品住宅成交量就超30萬套。

海南庫存不多,但是新房還在大批量建嗎?不是了。

海南多次公開明確去房地產化,同時也出臺了很多相關政策,包括全面禁止圍填海,中部禁止開發房地產、一線海岸線用地不允許搞商品住宅、自然海岸線保有率不得低于55%等等。未來,海南的住宅,尤其是靠海的住房會越來越稀缺。

中國只有一個海南島,空間有限,價值無限。

但是限購后的海南,還有投資機會嗎?暴漲過后的海南,房價會不會暴跌?

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全島限購的海南還有投資機會嗎?怎么投?

1.海南經過兩次房產泡沫,這次呢?

很多人對于海南擔心得最多的一件事,就是海南會不會重蹈覆轍,再次經歷泡沫。畢竟海南建省都在30周年,但泡沫卻遭遇了兩次。一次是90年代,一次是2010-2012年。

第一次房地產泡沫,發生在90年代初的海南。1988年,海南省,成為中國最大的經濟特區,吸引了一大幫內陸人跑來圈錢,而其中一大部分就是搞地產開發,全省人口不到700萬,房地產公司就有2萬多家。

但是,這個階段的海南,純粹的擊鼓傳花型炒地皮,海口的地價從1991年的十幾萬元/畝到1992年就飆升至的600多萬元/畝,一年暴漲三四十倍。結局大家都知道,最后是:天涯海角爛尾樓!

第二次泡沫,發生在2010年,海南獲批建設國際旅游島。消息公布后,大量開發商聞訊而來,國內熱錢紛紛涌入,各路炒房資本蜂擁而至。

半年內,海南房價由6000多元平米,漲至過萬元,大漲六成多。到2010年底房價開始下跌,2011年中泡沫破滅,三亞鳳凰島房價由10萬/㎡,跌至4萬/㎡。

這兩次泡沫破滅,第一次來自于特區政策下的炒地,第二次來自于旅居時機還不成熟。

一個國家要到什么時候才算進入旅居時代呢?一個很重要的標準:人均GDP達到8000美元。

而2009-2012年,中國人均GDP還徘徊在4000-6000美元,到2015年才正式突破8000美元。所以,2012年海南的泡沫是必然的,因為步子邁得太大了。

而時間已經到了2019年,中國的人均GDP已經達到,9800美元。我認為,中國人的旅居養老時代真正的到來了。

另一方面,前兩次泡沫的房價涉及到很高的桿杠,很多熱錢都是金融貸款,杠桿高,風險大,一旦房價下跌就是泡沫破滅。

而自從海南嚴格限購以來,外地人買房首套最低都要求7成首付,實際上很多項目只接受全款,不涉及到桿杠和銀行借錢。

對于這幫低桿杠甚至全款買海南的人,只要整個中國經濟不出現系統性風險,他就不會拋售房產。

更何況,整個海南當前限售5年,想賣你也賣不了!

所以,當前的海南,不會出現泡沫。

持有海南房產的朋友,一方面,每年都可以享受在海南避寒的愜意,在房產的升值上,你只需要等待兩個事情:中國的有錢人越來越多,越來越老,還有就是自貿港的建設越來越好。

而對于還有很多想買海南的朋友。在當下最嚴限購,島外人士無社保就不能買海南的情況下,應該怎么買海南呢?

2.海南全島限購后,島外人怎么買?

?(1)落戶或繳社保

最直接的方法,就是落戶海南。為了建設海南自貿港,海南推出了“百萬人才進海南計劃”,人才落戶的條件越來越寬松。

2019年1月海口就再次放松人才落戶的條件,本科人才落戶由40歲放寬到55歲。

當然,除非你真正要到海南發展,有和你對口的人才引進機會,否則沒有必要為了在海南買個旅居養老房而把戶口遷過去。

而不簽戶口。唯一剩下的就是繳納社保,海南大部分區域需2年社保才能購買。那怎么解決?

?(2)先定再同步補繳社保

這個不方便說,請加文末的微信咨詢。

3.海南當前應該買哪里?

當前的海南旅居市場,中部已經停止向外銷售住房,剩下我把它分成三個方向:東線、西線和省會海口。

全國樓市兩極分化,此刻什么房子最值得投?

東線:三亞、陵水、萬寧、瓊海、文昌

西線:澄邁、臨高、儋州、昌江、東方和樂東

最后就是省會海口。

這么多市縣,我們應該如何選到最好的項目呢?這里我給大家3個價值篩選標準。

?(1)城市選擇上,靠近三亞、海口

三亞和海口是海南最好的兩個城市,三亞是旅居養老價值最高的城市,所以房價自然也最貴。而海口的經濟、配套最好,是經濟政治中心。

近三亞和海口的城市,在旅居和配套上會更有優勢。所以在海南買房,如果是在東線南部,不要離三亞太遠;如果是在西線或東線北部,不要離海口太遠。

?(2)即使不望海,起碼也要靠近海

大家去海南買房,除了圖它的氣候和空氣,還有就是它的海。靠不靠海,望不望海,就是海南房子價值最直接的體現。

別以為海南到處都是海景房,錯了,海南的海景房都是稀缺的。所以我給大家的標準是,你在海南買的房子即是望不了海,但至少也要靠近海,離海3公里內是一個篩選標準。

?(3)內部環境優越,配套成熟

旅居旅居除了旅你還得有居,居住的環境和配套也尤其重要。

小區的配套好不好,關鍵看一點:有沒有五星級酒店。說到這一點,可能很多人就會一臉懵B。其實這道理就跟衡量大城市地段好不好就看有沒有星巴克一樣。可能你會認為酒店和你買房一毛關系都沒有,實際上是大錯特錯。

一個五星級酒店,至少要投入幾個億,如果這里的度假旅居條件不好,開發商也不是傻子。

而五星級幾點的配套很多都是可以用到的,比如游泳池、會所,餐廳、哪怕是星級酒店維護的沙灘都一定比小區的物業維護得好。因為這些東西維護不好,客房是賣不上價的,這是利益問題。

而對老年人來說養老價值就要高,空氣、環境要好,養老配套設施要完善。老年人更需要注重的是健康,像醫院、公園、老年人活動中心之類的都是必須的。

有價值的項目不少,但你不一定能買,所以這里我再給大家2條在海南買房的現實條件篩選標準:

?(1)要有貨、可以購買

前面已經說過,海南的房子,哪怕是限購之后,也不見得可以隨便挑選,很多項目都是舊貨已賣斷、新貨沒建好。所以首先要鎖定項目要有貨,不然一切都白談。

其次,要能買。如果你既沒有海南戶口,又沒有海南2年的社保,那大部分項目你都沒有購買資格,但有些項目是可以接受補繳社保,這才是你重點考慮的項目 。

?(2)資金門檻相對較低

你若非海南戶口,在海南買房你必須面臨一個很現實的問題:基本只能全款。雖然政策上允許最低7成首付,但實際上大部分開發商都只接受全款。如果你通過先買后補社保的方式買,那更加不能貸款了。

必須全款,這就代表對資金的要求就高了。對于資金實力不是非常雄厚的朋友,就要選性價比高的項目了,盡量是地段好的小戶型


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